تحولات قانون ثبت در ایران پیش از مشروطه تا امروز
۱. پیش از دوره مدرن (پیش از مشروطه)
در ایران باستان و دوران اسلامی، مالکیت زمین و املاک بر پایه عرف، سنت و احکام شرعی (مانند بیع، وقف و اجاره) تنظیم می‌شد. اسناد رسمی به شکل امروزی وجود نداشت و مالکیت اغلب از طریق توافقات شفاهی یا اسناد غیررسمی (قباله‌ها) تثبیت می‌گردید. نظام ثبتی متمرکزی شکل نگرفته بود و دعاوی ملکی در محاکم شرعی یا نزد حکام محلی حل‌وفصل می‌شد.
۲. دوره قاجار و آغاز قانون‌گذاری مدرن
- پیش از مشروطه: تا اواخر قرن نوزدهم، نظام سنتی همچنان غالب بود. با افزایش تعاملات تجاری با غرب، نیاز به تثبیت مالکیت احساس شد. اسناد ملکی به‌صورت دستی توسط کاتبان یا علما تنظیم و در محاکم شرعی ثبت می‌شد.
- انقلاب مشروطه (۱۲۸۵ شمسی): با تأسیس مجلس، زمینه برای قانون‌گذاری مدرن فراهم شد.
- قانون ثبت اسناد ۱۲۹۰: در ۲۱ اردیبهشت ۱۲۹۰ (دوره احمدشاه قاجار)، اولین قانون ثبت اسناد با ۱۳۹ ماده توسط مجلس مشروطه تصویب شد. دایره ثبت اسناد زیر نظر وزارت عدلیه تأسیس شد، اما این قانون به ثبت املاک اشاره‌ای نداشت و اسناد ثبت‌شده لازم‌الاجرا نبود.
- قانون ثبت اسناد و املاک ۱۳۰۲: در ۲۱ فروردین ۱۳۰۲، قانونی جامع‌تر با ۱۲۶ ماده تصویب شد که دوایر ثبت اسناد و املاک را پایه‌گذاری کرد. این قانون ساختار نظام ثبتی را تقویت کرد، اما ثبت املاک همچنان اجباری نبود.
۳. دوره پهلوی و تکمیل نظام ثبتی
- قانون ثبت عمومی املاک ۱۳۰۶: در ۲۱ بهمن ۱۳۰۶، این قانون با ۹ ماده تصویب شد. این قانون بعدها با تصویب قوانین تکمیلی و اصلاحی در سال‌های بعد نسخ شد.
- قانون متمم ثبت املاک ۱۳۰۷: در ۶ دی ۱۳۰۷، قانونی با ۳ ماده به‌عنوان مکمل قوانین قبلی تصویب شد.
- قانون اصلاح قانون ثبت عمومی املاک ۱۳۰۸: در ۲ خرداد ۱۳۰۸، این قانون با ۲ ماده برای تعیین مدت اعتراض به ثبت املاک وضع شد.
- قانون ثبت اسناد و املاک ۱۳۰۸: در ۲۱ بهمن ۱۳۰۸، قانونی جامع با ۲۵۶ ماده تصویب شد که طبق ماده ۲۵۵ آن، اکثر قوانین قبلی نسخ شد و ثبت املاک الزامی گردید.
- قانون ثبت اجباری اسناد ۱۳۱۰: در ۲۶ اسفند ۱۳۱۰، ثبت رسمی اسناد اجباری شد تا دعاوی ناشی از اسناد عادی کاهش یابد. با این حال، به دلیل ضعف زیرساخت‌ها، اسناد عادی همچنان رواج داشت.
- قانون اصلاحات ارضی (۱۳۴۰): در دوره پهلوی دوم و در چارچوب انقلاب سفید اجرا شد:
۱. مرحله اول (۱۳۴۰): زمین‌های بیش از حد نصاب (۳۰ تا ۱۵۰ هکتار بسته به منطقه) خریداری و به کشاورزان واگذار شد. اسناد مالکیت به‌صورت دفترچه‌های مشاعی صادر گردید.
۲. مرحله دوم (۱۳۴۱): حد نصاب کاهش یافت و اجاره‌داری ممنوع شد.
۳. مرحله سوم (۱۳۴۷): زمین‌های موقوفه و مشاع هدف‌گذاری شد.
این قانون ساختار مالکیت سنتی را تغییر داد، اما صدور اسناد مشاعی و نبود نظام ثبتی دقیق، دعاوی ملکی را افزایش داد.
۴. پس از انقلاب اسلامی
- تداوم نظام ثبتی: ساختار سازمان ثبت حفظ شد و قوانین قبلی تا حد زیادی پابرجا ماند، مگر در مواردی که با شرع تعارض داشت.
- قانون اصلاح مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ (۱۳۷۰): در سال ۱۳۷۰، به مالکان دارای اسناد عادی اجازه داده شد سند رسمی دریافت کنند.
- قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی (۱۳۹۰): در ۲۰ آذر ۱۳۹۰، این قانون برای صدور سند برای املاک بدون سند رسمی تدوین شد.
- قانون جامع حدنگار (کاداستر) ۱۳۹۳: در ۱۲ بهمن ۱۳۹۳، این قانون با هدف ایجاد سامانه یکپارچه ثبت املاک و تهیه نقشه کاداستر برای تثبیت مالکیت‌ها و کاهش تعارضات تصویب شد.
- قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (۱۴۰۳): در ۶ آذر ۱۴۰۱ توسط مجلس تصویب، در ۲۶ اردیبهشت ۱۴۰۳ توسط مجمع تشخیص تأیید و در ۱۳ خرداد ۱۴۰۳ ابلاغ شد:
۱. اجباری شدن ثبت رسمی: یک سال پس از راه‌اندازی سامانه اسناد غیر رسمی، نقل‌وانتقال اموال غیرمنقول باید به‌صورت رسمی ثبت شود، وگرنه دعاوی اسناد عادی قابل استماع نخواهد بود.
۲. ساماندهی اسناد عادی: مالکان اسناد عادی باید ظرف دو سال ادعایشان را ثبت و ظرف دو سال بعدی تعیین تکلیف کنند.
۳. نقش مشاوران املاک: پیش‌نویس قراردادها باید در سامانه ثبت و به دفاتر اسناد رسمی ارجاع شود.
این قانون با هدف کاهش مشکلات اسناد عادی (از جمله آثار اصلاحات ارضی) و افزایش شفافیت تدوین شده است.
کانال مفاداجرای اسنادرسمی لازم الاجرا